V Bratislave sa v roku 2016 rozbehla výstavba tempom, na aké sme posledné roky neboli zvyknutí. Prispeli k tomu výhodné hypotéky, hospodársky rast celej krajiny, zvyšujúce sa platy a atraktivita slovenskej metropoly. Mesto patrí podľa medzinárodných štatistík k najbohatším a najrýchlejšie sa rozvíjajúcim regiónom. Zakladateľ blogu Bratislava YIMBY o stavebnom rozvoji mesta Adrián Gubčo (25) spravodaju Račanpovedal, kde sa developerský boom prejavil naviac, ako je na tom Rača v porovnaní s ostatnými mestskými časťami a čo si myslí o diskutovaných projektoch LBG Aréna či Rínok Rača.

Ste autorom portálu o výstavbe, máte prehľad o developerských projektoch. Kde v Bratislave sa momentálne stavia najintenzívnejšie?

Aktuálne sa výstavba nevyhýba prakticky žiadnej časti Bratislavy. Kombinácia lacných hypoték a priaznivej situácie na poli kancelárskych priestorov má za následok, že rastú rezidenčné aj administratívne štvrte. Predsa len však možno pozorovať určité územia s vyššou koncentráciou projektov – masívna výstavba prebieha v severnej časti Petržalky vo väzbe na novú električkovú trať. To isté možno povedať o severnom okraji Dúbravky. Veľkou premenou prechádza okolie Račianskej ulice v úseku od Račianskeho mýta až prakticky po Krasňany, kde sa transformujú niekdajšie priemyselné areály. Nadštandardné nehnuteľnosti sa vo veľkom budujú na Kolibe, no najväčšie projekty sa momentálne realizujú v oblasti nového centra Bratislavy medzi Autobusovou stanicou Mlynské Nivy a nábrežím Dunaja.

Adrián Gubčo (25) študuje na Univerzite Karlovej v Prahe Humánnu geografiu a regionálny rozvoj so zameraním na urbánnu geografiu. Je spoluzakladateľom blogu Bratislava YIMBY, ktorý mapuje stavebný rozvoj mesta a poskytuje priestor na diskusiu.

Aký vývoj v tomto smere očakávate – bude sa výstavba spomaľovať?

To ovplyvňuje veľmi veľa faktorov, vo všeobecnosti si ale trúfnem povedať, že Bratislava je ekonomicky silná, rastie a to sa bude odrážať aj na realitnom trhu. V blízkej dobe možno nastane mierne spomalenie kvôli iným podmienkam pre získanie hypotéky, ale nebude to nič zásadné.

Ktorými smermi (geograficky) sa bude hromadná výstavba uberať v ďalšej dekáde?

Bude pokračovať výstavba v novom centre mesta a čoskoro developeri odhalia ďalšie zámery na nábreží Dunaja. Bratislava bude expandovať južným, juhovýchodným a severozápadným smerom. Vnútri mesta sa budú transformovať niektoré zostávajúce priemyselné areály a predpokladám, že bude pokračovať aj zástavba v tzv. Podhorskom páse, teda na mieste vinohradov. Dá sa očakávať, že rásť budú aj predmestské obce a mestá v okolí diaľnice D1, D2 a rýchlostnej cesty R7.

Je pre mesto a jeho fungovanie lepšie, ak sa na výstavbu obytných súborov využívajú voľné plochy na jeho zastavanom území, alebo je výhodnejšie otvárať nové obytné zóny v okrajových častiach a satelitoch?

Je oveľa vhodnejšie, ekonomicky, spoločensky a predovšetkým ekologicky, využívať voľné plochy v rámci mesta, ako ho rozširovať do krajiny. Kompaktnejšie a hustejšie zastavané mesto umožňuje efektívnejšie využívanie verejnej dopravy, lepšie pokrytie službami v pešej dostupnosti a pomáha znižovať náklady na správu verejných priestorov, ako aj dopravnej a technickej infraštruktúry. V praktickom živote sa to prejavuje menšími dopravnými zápchami a bohatšou samosprávou, ktorá má viac peňazí na udržiavanie priestranstiev, vrátane zelene. Rast satelitov a zaberanie voľnej krajiny naopak vyvoláva vyššie náklady na budovanie a správu infraštruktúry a má veľmi negatívne environmentálne dôsledky. Zaberá sa v mnohých prípadoch veľmi cenná orná pôda, narúšajú sa ekologické procesy, zhoršuje sa zadržiavanie vody v krajine a samozrejme netreba zabudnúť ani na emisie, ktoré obyvatelia predmestí spôsobujú svojimi autami, ktoré väčšina obyvateľov využíva alebo je priamo od nich závislá. Medzi odborníkmi panuje jasný konsenzus, že tzv. suburbanizácia je veľmi negatívnym javom.

Čo vravíte na paradox, že ľudia ostro kritizujú každú výstavbu, ale byty sa predávajú ako teplé rožky?

Predpokladám, že kritizujú predovšetkým tí, ktorí už majú svoju bytovú situáciu vyriešenú.

Brownfield Vinárske závody

Ako je na tom čo sa týka výstavby bytoviek Rača v porovnaní s inými mestskými časťami?

Rača ponúka kombináciu blízkosti prírodného prostredia, existujúcej a zavedenej občianskej vybavenosti, relatívnej dopravnej dostupnosti (električkou) a ceny, keďže Rača je ďalej od centra, čo sa prejavuje na nižších cenovkách. Preto je o bývanie v Rači záujem, na čo developeri prirodzene reagujú. V najbližšej dobe sa zrejme ešte objaví pár projektov, ktoré sa budú snažiť z týchto výhod vyťažiť.

Rínok Rača. Vizualizácie: Bencont Investments

Momentálne sa diskutuje o projekte v areáli bývalých závodov. Ako vnímate projekt Rínok Rača?

Nevyužívaný areál bývalých závodov treba jednoznačne oživiť, pričom polyfunkčný komplex s bytmi a občianskou vybavenosťou je vhodný spôsob. Mierku a prevedenie projektu, aj keď nie je bez nedostatkov, možno považovať za adekvátne. Projektu by prospela nejaká verejná funkcia.

Asi sa dostaneme k pojmu brownfield. Môžete ho čitateľom objasniť?

Najjednoduchšia definícia hovorí, že ide o lokalitu, ktorá bola v minulosti využívaná k poľnohospodárskym, ťažobným alebo priemyselným účelom a dnes už neslúži k plneniu svojej pôvodnej funkcie.

Aké funkcie sa dávajú týmto zónam v rámci revitalizácií? Bývajú po dokončení prínosom alebo naopak, väčšou záťažou ako opustené priemyselné areály?

Je to pomerne široko položená otázka, záleží od kontextu a situácie. Vo všeobecnosti však platí, že nevyužitý a mŕtvy areál je najhoršia varianta.

Proti projektu Rínok bojuje verejnosť aj račiansky stavebný úrad. Niekto chce, aby sa vôbec nestavalo, iný by uvítal menšiu intenzitu výstavby. Aké sú šance verejnosti a úradov ovplyvniť to, čo si naprojektuje súkromný investor na svojom pozemku a v zmysle územného plánu?

Ak je to súkromný pozemok investora, spĺňa územný plán a dokáže, že nikoho neobmedzuje na jeho právach, tak potom by možnosti verejnosti mali byť viacmenej len kozmetického charakteru. A tak je to podľa môjho názoru správne. Druhá otázka však je, či je správny územný plán a príslušné stavebné predpisy a normy.

Väčšinou ide o populizmus

Rôzni aktivisti a lokálni politici v rámci svojich kampaní ľuďom tvrdia, že v prípade zastavia výstavbu. Je to možné alebo to vnímate skôr ako súčasť volebnej kampane?

Väčšinou to je populizmus. Takí kandidáti sú veľmi nebezpeční pre zdravie mesta a komunít, ktoré v ňom žijú. Verím ale, že existujú aj ľudia, ktorí to myslia vážne.

Je podľa vás rozumnejšie s developerom bojovať a snažiť sa výstavbu zastaviť, alebo vyjednávať a dosiahnuť také ústupky, aby bol projekt prínosom nielen pre jeho budúcich obyvateľov, ale aj pre ľudí zo susedstva?

Najrozumnejšie by bolo nastaviť systém, kde by boli obidve strany spokojné. Je to náročné, ale príklady zo zahraničia ukazujú, že sa to s menšími či väčšími úspechmi dá. Za pozoruhodný prípad považujem nedávno schválené Pražské stavebné predpisy, ktoré sú vysoko oceňované odbornou aj laickou verejnosťou a vznikli v tesnej spolupráci s developermi. Základom je ochota sadnúť si za spoločný stôl, korektne komunikovať a nedémonizovať developerov ako ničiteľov mesta.

V Rači sa už 4 roky pripravuje projekt športového komplexu LBG Aréna. Zaregistrovali ste ho?

Projekt registrujem, ale viem o ňom pomerne málo. Z toho, čo som počul, sa mi však idea moderného športového centra zdá skvelá. Ide presne o ten typ projektov, ktoré rezidenčné štvrte potrebujú, v prípade Rače by sa navyše zrevitalizoval areál, ktorý je v dosť zlom stave.

LBG Aréna: Plaváreň a hokejovú plochu vizuálne prepojí reštaurácia, v ktorej môžu rodičia tráviť čas, kým sa neskončí tréning ich detí.

Veľa sa v našej metropole diskutuje o doprave. Pomôže Bratislave a jej okolitým obciam plánovaný nultý obchvat?

Z krátkodobého až strednodobého hľadiska zrejme áno, ale nie spôsobom adekvátnym jeho cene. Z dlhodobého hľadiska situáciu skôr zhorší, lebo bude ľudí viac motivovať k využitiu automobilov a sťahovaniu sa na predmestia, čo spôsobí ešte väčšie zápchy.

Zdá sa však, že projekt obchvatu sa zasekne kvôli kolektorom, ktoré za každú cenu požaduje určitá časť regionálnych politikov. Čo by to spôsobilo v doprave, ak by sa obchvat pre túto požiadavku nezačal v najbližších rokoch stavať vôbec?

Keby sa obchvat nebudoval, zrejme by pokračovali dopravné zápchy tak ako doteraz, na druhej strane by sa zvýšil tlak na hľadanie iných spôsobov riešenia dopravy, v ideálnom prípade napríklad vo forme koľajovej dopravy. Pokiaľ však projektu dobre rozumiem, kolektory sa týkajú diaľnice D1, nie D4, a preto nemajú priamy vplyv na bratislavský obchvat.

Bude obchvat bez kolektorov nanič?

Kolektory slúžia len na obsluhu suburbánneho developmentu v okolí diaľnice a ako také by sa nemali vôbec navrhovať ani existovať. Suburbanizáciu treba obmedzovať a nie ju podporovať.

Na záver dve tak trochu futuristické otázky: Ako vidíte Bratislavu o 50 rokov?

To je veľmi zložitá otázka. 50 rokov je dlhá doba, pričom vývoj určite ovplyvnia nateraz len ťažko predvídateľné udalosti – či už ide o spoločenské podmienky, environmentálnu situáciu či technologický pokrok. Ak by som však mal kresliť nejakú víziu, želal by som si, aby sa Bratislava aj naďalej menila na sebavedomú a modernú metropolu založenú na inováciách a celkovej udržateľnosti. Mesto bude priťahovať talentovaných ľudí z iných častí Slovenska, Európy aj zvyšku sveta, ktorí budú mať záujem žiť tu a pracovať vďaka príjemnému životnému prostrediu a ekonomickej aj spoločenskej stabilite. Bratislava bude predstavovať symbiotické spojenie medzi prírodným a ľudským a bude v kvalite života patriť medzi lídrov na celej planéte. Verím, že predpoklady pre to má a pre dosiahnutie tohto sna sa treba zbaviť predsudkov, dbať na odborné názory a nie dojmy a pocity a samozrejme, voliť zodpovedne. Náznaky nasvedčujú, že konečne prichádzajú ľudia, ktorí majú vysoké odborné aj ľudské kvality a majú záujem o vstup do komunálnej politiky.

Zostane o polstoročie zachovaná aspoň časť koloritu starej Rače a najmä okolitých vinohradov?

Pre identitu Rače je veľmi dôležitá jej väzba na tradičné vinohradníctvo v kombinácii s historickým dedičstvom po pôvodných nemeckých a slovenských obyvateľoch. Preto treba využívať všetky dostupné nástroje pre ochranu týchto znakov. Zatiaľ najsilnejším nástrojom je územné plánovanie a v tomto ohľade treba robiť všetko pre to, aby vinohrady zostali trvalo klasifikované ako poľnohospodárska pôda. Budúce strategické dokumenty mesta musia s tým rátať a pretaviť to aj do konkrétnych implementačných politík.

Adrián Gubčo (25)

Narodil sa v roku 1992 v Bratislave. Študoval geografiu sa zameraním na regionálny rozvoj a mestské plánovanie na Univerzite Komenského v Bratislave a University of Portsmouth vo Veľkej Británii, V súčasnosti študuje na Univerzite Karlovej v Prahe, kde študuje Humánnu geografiu a regionálny rozvoj so zameraním na urbánnu geografiu. Koncom roku 2014 založil s dvoma kolegami blog Bratislava YIMBY, mapujúci stavebný rozvoj mesta a poskytujúci priestor na diskusiu. Tejto téme sa aktívne venuje už od strednej školy, keď napísal prvú rozsiahlejšiu prácu k danej téme s názvom Bratislava – Najmodernejšie mesto strednej Európy?

Bratislava YIMBY

Odpor aj podpora výstavby

YIMBY (Yes In My Back Yard vo voľnom preklade: Áno, pri mojom dome sa môže stavať) je protikladom frázy NIMBY (Not In My Back Yard – Nie výstavbe pri mojom dome), ktorá označuje fenomén odporu časti verejnosti voči akejkoľvek výstavbe, ktorá sa má realizovať v jej susedstve. Hnutie YIMBY naopak podporuje výstavbu na miestach, kde je to vhodné a stará sa o osvetu stavebného rozvoja medzi laickou verejnosťou.

Ja, foto: Račan, archív AG, LBG Aréna, stránky developerov, Bratislava YIMBY